Haus und Grund in Reichenbach
Grundbesitzkompetenz

Rückblick auf das Jahr 2019

Einladung zur Hauptversammlung 2020 im Foyer der Brühlhalle in Reichenbach am 05.03.2020, 19:00 Uhr

Das vergangene Jahr war beherrscht von der Diskussion über Wohnungsnot und in die Höhe schnellende Mieten. Dabei war für die Politik absehbar, dass zu wenige Wohnungen gebaut werden, um der Nachfrage ein entsprechendes Wohnungsangebot gegenüberzustellen.

Der Berliner rot-rot-grüne Senat glaubt, mit Hilfe eines sogenannten Mietendeckels die Mieten auf einem bestimmten Niveau halten zu können. Gleichzeitig werden aber viel zu wenige Wohnungen in Berlin genehmigt und gebaut. Wer nach der Wende 1989 die Bausubstanz in Berlin gesehen hat, konnte sich ein Bild davon machen, was die Deckelung der Mieten aufgrund des damaligen Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes bewirkt, nämlich den Verfall der Bausubstanz.

Überraschend soll nun Stuttgart München den Rang als teuerste Stadt für Mietwohnungen abgelaufen haben. Haus und Grund hat nachgewiesen, dass die Mietspiegel von Stuttgart und München nicht vergleichbar sind und damit zu anderen Ergebnissen führen.

In Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel können die Vermieter nicht auf Nachbarstädte mit Mietspiegel zwecks Erhöhung der Miete zurückgreifen, da die Anwendung solcher Mietspiegel nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht zulässig ist und zur Nichtigkeit des Mieterhöhungsbegehrens führt. Aber auch die Bezugnahme auf einen nicht mehr gültigen Mietspiegel führt nach einer Entscheidung des Landgerichts Stuttgart ebenfalls zur Nichtigkeit des Mieterhöhungsbegehrens des Vermieters.

Selbst die Anwendung des Mietspiegels, beispielsweise für Esslinger Wohnungen auf Grundlage des „qualifizierten und wissenschaftlichen Mietspiegels der Stadt Esslingen“, hat seine Fallstricke. Stimmt der Mieter innerhalb der zweimonatigen Zustimmungsfrist nicht zu, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig als vor dem zuständigen Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen.

Bleiben Erhöhungskriterien zwischen Vermieter und Mieter beim Rechtsstreit streitig, wird das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, um die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung klären zu lassen. Damit sind Kosten von mindestens 2.000,00 € verbunden. Wer dann keine Rechtsschutzversicherung hat und den Prozess verliert, kann nicht die Miete erhöhen, sondern zahlt als Vermieter drauf.

In Städten und Gemeinden, wie beispielsweise Reichenbach, Ebersbach, Lichtenwald und Hochdorf, empfiehlt es sich daher, mit dem Mieter direkt eine Erhöhung der Miete zu vereinbaren oder auf die Indexmiete zurückzugreifen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart ist. Darauf zu hoffen, dass es in den vorgenannten Gemeinden in absehbarer Zeit einen Mietspiegel geben wird, ist trügerisch. Daher wird nach wie vor empfohlen, bei Neuvermietung die Indexmiete für die Nettomiete zu vereinbaren, um den Wertverlust des Geldes ausgleichen zu können.

Der Albtraum eines Vermieters ist der, wenn Mieter einziehen, aber von vornherein die Miete oder die Kaution nicht bezahlen. Aber auch zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise durch Wegfall des Arbeitsplatzes, können Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand kommen. In diesem Fall muss der Vermieter schnell reagieren, um den finanziellen Schaden möglichst gering zu halten. Es bleibt also nichts anderes übrig, als schriftlich unter Angabe der Gründe das Mietverhältnis zu kündigen. Die Folge wird stets sein, dass der Mieter seiner Wohnung durch Räumungs- und Herausgabeklage verwiesen werden muss. Wegen der Wohnungsnot muss sich der Vermieter auf eine lange Räumungsfrist einstellen.

Rechtsstreitigkeiten wegen Lärmstörungen können sehr teuer werden und führen nicht immer zum Erfolg. So hat das Lärmgutachten einer Nachbarklage gegen Tennisplatzlärm erbracht, dass die Störungen im Bereich des Hinnehmbaren waren. Ein anderer Kläger aus München, der Gepolter und Getrampel aus der Nachbarwohnung mit Kindern monierte, ist mit einer Klage wegen Kinderlärm gescheitert. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hat 14 Tage lang eine Dauerlärmmessung vorgenommen und Trittgeräusche bis 33 dB sowie Gehgeräusche bis 40 dB festgestellt und als normal erachtet. Das Gutachten soll 8.440,10 € gekostet haben und fiel zusätzlich zu den Anwalts- und Gerichtskosten dem Kläger zur Last, der die Klage aufgrund des Gutachtens verloren hatte. Wohl dem, der dann eine Rechtsschutzversicherung über den Haus und Grund abgeschlossen hat.

In WEG-Sachen ist immer wieder festzustellen, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auch um das Sondereigentum kümmern will. Für die Rechtmäßigkeit des Sondereigentums ist jedoch jeder Wohnungseigentümer selber zuständig, sofern nicht aus dem Sondereigentum Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt oder beschädigt wird. Derartige Beschlüsse sind wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer-gemeinschaft nichtig.

Wird eine Eigentumswohnung aufgrund defekten Miteigentums beschädigt, ist die Klage nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Voraussetzung ist allerdings schuldhaftes Verhalten der übrigen Wohnungseigentümer. Und das ist nicht immer der Fall.

Immer wieder werden von Wohnungseigentümern ohne zustimmenden Beschluss der Gemeinschaft bauliche Veränderungen außerhalb des Sondereigentums vorgenommen.

Solches Handeln ist einerseits gefährlich, weil jeder Wohnungseigentümer auf Unterlassung und Beseitigung derartiger Bauwerke klagen kann. Andererseits wird leider oft übersehen, dass diese Ansprüche bereits nach drei Jahren verjährt sein können. Allerdings bleibt der Eingriff auch nach Ablauf der Verjährungsfrist rechtswidrig, sodass der Rückbau dann auf Kosten der klagenden Partei vorgenommen werden kann, wenn ein entsprechendes Urteil erstritten wurde.

So vielfältig wie die Mitgliederstruktur ist, sind auch die Beratungen der Mitglieder im Rahmen ihrer Mitgliedschaft.

In Miet- und Wohnungseigentumssachen ist vielfach Handlungsbedarf gegeben, weil Mieter ihre Miete nicht zahlen oder gegen mietvertragliche Pflichten verstoßen. In Wohnungseigentumsangelegenheiten werden nicht selten Beschlüsse gefasst, die rechtswidrig sind oder sogar nichtig. Hiergegen muss der Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung (und nicht erst nach Zusendung des Protokolls) Klage beim Amtsgericht erheben, will er nicht rechtliche Nachteile in Kauf nehmen. Nichtige Beschlüsse sind von dieser Klagefrist nicht erfasst.

Auch hier hat sich die doch sehr günstige Rechtsschutzversicherung über den Haus und Grund für Mitglieder bewährt, um die Angelegenheit kostenmäßig abzufedern.

Großer Beratungsbedarf ist auch gegeben, wenn Immobilien verkauft oder belastet werden sollen. Dabei können sich Fremdbelastungen, das heißt die Belastung des eigenen Grundstücks zugunsten eines Immobilienkaufs, beispielsweise für ein Kind, als Bumerang erweisen, wenn der Kapitaldienst des Kindes notleidend wird.

Ein neuerdings für Kinderlose interessantes Modell, sich im Alter Liquidität zu verschaffen, ist, die eigene Immobilie an Kapitalanleger zu veräußern und die Immobilie nach dem Verkauf wieder auf Lebenszeit zu mieten.

Dies rechnet sich für den Veräußerer oft besser als die Möglichkeit, die Immobilie mit einer Grundschuld zu belasten.

Das Modell der sogenannten „ewigen Hypothek“ führt im Ergebnis dazu, dass das Eigentum vertragsgemäß bei Ableben an den Hypothekennehmer fällt. Dabei ist allerdings der Wert dessen, was der Hypothekengeber an Geldleistung erhält, deutlich geringer, als wenn er sein Anwesen gegen Wiedervermietung verkauft hätte.  

Entsprechend des Mitgliederzuwachses ist auch der Bedarf an Beratungen gestiegen, der das gesamte Spektrum dessen abdeckt, was an Rechtsbeziehungen mit Haus- und Grundbesitz in Verbindung steht.

Es sticht jedoch hervor, dass aufgrund der alternden Bevölkerung Deutschlands der Bedarf sowohl an Beratungen bezüglich General- und Vorsorgevollmachten, Patientenverfügungen als auch Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder der Errichtung von Testamenten respektive Erbverträgen zugenommen hat.

Die 70. Mitgliederversammlung des Haus und Grund in Reichenbach findet statt am

Donnerstag, den 05. März 2020, 19:00 Uhr, im Foyer der Brühlhalle, Karlstraße, 73262 Reichenbach

Hierzu sind Sie und interessierte Gäste herzlich eingeladen. Die nachfolgende Tagesordnung ist vorgesehen:

  1. Begrüßung 
  2. Bericht des 1. Vorsitzenden
  3. Kassenbericht
  4. Bericht Kassenprüfer
  5. Entlastung des Vorstandes
  6. Wahlen
  7. Ehrungen
  8. Anträge
  9. Verschiedenes

Anträge zur Tagesordnung können bis spätestens        21. Februar 2020 schriftlich beim Vorsitzenden oder bei der Geschäftsstelle eingereicht werden.

Für das leibliche Wohl ist gesorgt.

Anschließend folgt der Vortrag 

„Verschenken, vererben, Vorsorgevollmacht“.

Manchem Mitglied stellt sich die Frage, ob es im Wege der vorweggenommenen Erbfolge bereits zu Lebzeiten Schenkungen gegenüber Kindern vornehmen will oder ob es erbrechtliche Regelungen treffen möchte.

Wer gestaltend auf den Vermögensübergang auf die Erben einwirken will, sollte gut informiert sein, damit Schenkung- oder Erbschaftsteuer nicht das Vermögen schmälern.  Vorsorgevollmachten sind dann sinnvoll, wenn man eine amtliche Betreuung vermeiden möchte.

In dem Vortrag werden durch den Vorsitzenden Rechtsanwalt Hinrich Kühl-Kirsch die Vor- und Nachteile von Schenkungen und Testamenten beleuchtet sowie die Möglichkeiten der Erstellung einer General- und Vorsorgevollmacht erörtert. Anschließend besteht die Möglichkeit, dem Referenten Fragen zu stellen.

Der Vorstand wünscht Ihnen angenehme Feiertage und ein erfolgreiches neues Jahr. 

 

Mietnomaden 

Studie belegt: Mietbetrug ist gravierendes Problem. Aussagen über Gesamtzahl der Mietnomadenfälle sind nicht  möglich

Der Mietbetrug ist für betroffene private Vermieter  ein gravierendes Problem. Das ist das zentrale Ergebnis einer heute  vorgestellten Studie der Universität Bielefeld über Schäden, die durch   Mietnomaden verursacht werden. 

Die Analyse lässt jedoch keine Rückschlüsse auf die  Gesamtzahl der Mietnomadenfälle in Deutschland zu, so die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. 

Die Folgerung, Vermieter seien selbst schuld, weil sie vor  Abschluss des Mietvertrages keine Erkundigungen über die Mieter einholten, sei unzulässig. Vermieter, die Informationen eingeholt hatten, seien genauso  häufig Opfer von Mietnomaden geworden wie solche, die es nicht taten.

Die Studie analysierte insgesamt 973 Fragebögen.  Dabei identifizierten die Gutachter selbst nach ihren strengen Maßstäben über  400 Mietbetrugsfälle. 

Die Studie „Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau – Mietausfälle durch sogenannte  "Mietnomaden“ wurde von der Forschungsstelle für Immobilienrecht der   Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesbau- sowie des   Bundesjustizministeriums erstellt. Zwei Monate lang hatten betroffene  Vermieter die Gelegenheit, der Universität Bielefeld ihren Fall zu schildern.   Die Forscher wandten sich nicht an systematisch ausgewählte Vermieter,   sondern überließen es dem Zufall, ob betroffene Vermieter beispielsweise aus   Haus & Grund-Mitgliederzeitungen von der Untersuchung erfuhren und sich   zur Mitwirkung entschlossen.