Haus und Grund in Reichenbach
Grundbesitzkompetenz

 

Hauptversammlung sehr gut besucht

 Über 50 Mitglieder und Gäste konnte der                    1. Vorsitzende, Rechtsanwalt Hinrich Kühl-Kirsch, anlässlich der Hauptversammlung des Haus und Grund in Reichenbach in der Gaststätte zur Krone/Hochdorf begrüßen.

In seinem Jahresrückblick stellte der Vorsitzende heraus, dass das Beratungsangebot des Haus und Grund sehr gut angenommen wurde. Mitglieder konnten regelmäßig umfassend rechtlich beraten werden.

Die Immobilienpreise und Mieten steigen, so der         1. Vorsitzende, auch in den Randgemeinden Stuttgarts. 

Viele Vermieter modernisieren ihre vermieteten Wohnungen energetisch, unterlassen es jedoch oftmals, eine Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen. In der letzten Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber die umlegbaren Kosten einer energetischen Modernisierung von 11 % auf 8 % gekappt, sodass Modernisierungsmieterhöhungen kleiner ausfallen. Mit Hilfe der neu eingeführten sogenannten kleinen Modernisierungsankündigung bei Modernisierungen mit einem Wert pro Wohnung von nicht mehr als 10.000,-- € soll die Voraussetzung für eine Modernisierung erleichtert werden. Ob dies in der Praxis der Fall ist, wird sich allerdings zeigen, da bei Durchführung einer derartigen Maßnahme die kommenden fünf Jahre nach der Modernisierung keine Modernisierungen mehr stattfinden können.

Auch im letzten Jahr konnte der Verein einen Mitgliederzuwachs verzeichnen und, so Kassier Manfred Bittner, solide Finanzen vorweisen.

Dem gesamten Vorstand des Vereins wurde von den Mitgliedern einstimmig Entlastung erteilt.

Bei den Wahlen wurden Kassenprüfer Horst Bösel von der Volksbank Reichenbach und Kassenprüferin Susanne Greule einstimmig in ihren Ämtern bestätigt.

Im anschließenden Vortrag erläuterte der                   1. Vorsitzende den Stand der Grundsteuerreform und voraussichtliche finanzielle Folgen für die Haus- und Grundeigentümer. Alle, so Rechtsanwalt Kühl-Kirsch, müssen sich auf höhere Belastungen einstellen. Und dies trifft auch die Mieter, deren Gesamtmiete dann wieder steigt. Im weiteren Verlauf des Vortrages erläuterte der 1. Vorsitzende aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. 


Rückblick auf das Jahr 2018

 2018 war ein sehr warmes und trockenes Jahr. Wenn die Prognosen der Wissenschaftler eintreffen, wird sich der Trend zu warmen und trockenen Jahren fortsetzen. Gerade bei lang anhaltenden hochsommerlichen Temperaturen zeigen manche Gebäude Schwächen, weil sie sich stark erwärmen. Aber auch wenn Gebäude gut isoliert sind, reicht oftmals der Sonnenschutz durch Innenrollos nicht aus, um die Erwärmung des Gebäudeinneren zu reduzieren. Gerade Dachgeschosse sind hiervon besonders betroffen, sodass in der Beratungspraxis von Haus und Grund die Frage von Mitgliedern auftauchte, ob der Mieter Anspruch auf den Einbau einer Klimaanlage hat.

Ob Mieter einen Mietminderungsanspruch durchsetzen können, hängt vom Einzelfall ab. Ein Mangel der Mietsache muss erheblich sein. Kennt der Mieter allerdings den Mangel schon bei Vertragsschluss, kann er sich auf ein Minderungsrecht nicht berufen. Daher dürfen sich Dachgeschossmieter wenig Hoffnung machen, denn bei diesen Wohnungen ist bekannt, dass sie sich stärker bei Sonneneinstrahlung erwärmen.

Demgegenüber hat der Mieter bessere Aussichten auf Durchsetzung einer Minderung der Miete, wenn es sich um eine normale Wohnung handelt, die sich erfahrungsgemäß nicht so stark aufheizt. Gerichte gehen hier von Temperaturen über 26°C aus.

Mildere Winter führen zu reduzierten Heizkosten, die allerdings aufgrund der derzeitig hohen Ölpreise kostenmäßig wieder kompensiert werden.

Häufig werden von Mietern zu hohe Heizkostennachzahlungen bemängelt, die allerdings in den meisten Fällen nicht stichhaltig sind. Liegt nämlich eine ordnungsgemäße Abrechnung entsprechend der Heizkostenverordnung vor, ist es Sache des Mieters darzulegen und zu beweisen, weshalb die Kosten nicht zutreffend sind und ein reduzierter Betrag zu zahlen ist.

Es ist auf formal wirksame Betriebskostenabrechnungen zu achten, indem der Abrechnungszeitraum, der Umlageschlüssel und die Gesamtkosten in der Berechnung aufgeführt werden, damit der Mieter das Berechnungsergebnis nachvollziehen kann. Nur so wird eine Betriebskostenabrechnung schlüssig und damit auch fällig.

Immer wieder kommt es in der Beratungspraxis vor, dass Nachbarn unter Missachtung der landesnachbarrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstände Bäume angepflanzt haben. Wenn sich dann auf dem angrenzenden Grundstück Laub und Nadeln häufen und ein erhöhter Reinigungsaufwand entsteht, war früher umstritten, ob nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche für diesen Aufwand verlangt werden können.

Wurde versäumt die Beseitigung oder den Rückschnitt von Bäumen zu verlangen oder kann dies wegen Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden, können gegebenenfalls gleichwohl die Kosten für die Laubbeseitigung dem Nachbarn aufgegeben werden. Gerade bei direkt an der Grundstücksgrenze hochgewachsenen Bäumen ist der Laubanfall beträchtlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Anspruch auf Erstattung der Reinigungskosten wegen erhöhten Laubanfalls nicht ausgeschlossen ist.

Die Durchsetzung des Anspruchs ist allerdings nicht einfach. Denn der betroffene Nachbar muss darlegen und beweisen, dass die Einwirkung mit Laub eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß beeinträchtigt. Eine wesentliche Beeinträchtigung läge danach beispielsweise vor, wenn die Dachrinne durch das anfallende Laub häufiger als sonst gereinigt werden muss. Gegebenenfalls ist dies Ansporn für den Nachbarn, den betroffenen Baum doch zu fällen.

Auch für die Haus- und Grundmitglieder gilt, dass 2018 als das Jahr des "Bürokratiemonsters" Datenschutz in die Geschichte eingehen wird. Die Pflichten des Vermieters beim Umgang mit Daten des Mieters sind jedoch vielfach unklar. Dabei ist es kaum tröstlich, dass ein privater Vermieter, der "nicht mehr als zehn Personen" beschäftigt, keinen Datenschutzbeauftragten bestellen muss. In den Mietverträgen unseres Ortsvereins wird der Mieter über die Behandlung seiner Daten durch den Vermieter aufgeklärt und sein Einverständnis eingeholt.

In der Beratungspraxis sind oftmals Irrtümer bezüglich der Kautionsabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses festzustellen. Der weitverbreitete Irrtum ist häufig der, dass die Vermieterseite die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses sofort zurückzahlen muss. Hier ist anzuführen, dass der Mieter erst die Abrechnungsreife abwarten muss. Dies bedeutet, dass die konkreten Forderungen des Vermieters feststehen müssen, damit er überhaupt die Kaution abrechnen kann.

 


Ein weiterer Irrtum auf Seiten der Vermieter ist oftmals der, dass Schäden der Mietsache ohne Weiteres mit der Kaution aufgerechnet werden können. Werden an der Mietsache Schäden nach deren Rückgabe festgestellt, die der Mieter zu verantworten hat, wird häufig von Mieterseite behauptet, dass diese Schäden schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren. Im Rechtsstreit vor Gericht hat der Vermieter dann das Nachsehen, wenn er kein Protokoll bei der Übergabe der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses erstellt hat, das der Mieter auch unterschrieben hat.

Das hat zur Folge, dass die Beweislast, ob der Mangel schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war oder nicht, zu Lasten des Vermieters geht. Die Behauptung, dass die Wohnung bereits renoviert oder ohne Mängel war, nützt in den meisten Fällen dem Vermieter nichts. Zeugen tun sich nach längeren Mietverhältnissen schwer, den Zustand der Mietsache vor Gericht glaubhaft zu beschreiben. Insofern ist es immer der Mühe wert, ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses zu erstellen, um Behauptungen, die Mietsache sei schon zu Beginn der Mietzeit beschädigt übernommen worden, den Wind aus den Segeln zu nehmen.

Ein weiterer großer Irrtum ist der, dass Vermieter nicht selten der Meinung sind, dass sie den vollen Schadenersatz dem Mieter aufbürden können. Das Schadenersatzrecht geht davon aus, dass der Vermieter nach der Beschädigung des Eigentums nicht besser dastehen soll als vor der Beschädigung seines Eigentums. Hat der Mieter beispielsweise einen Teppich beschädigt, sodass dieser ausgetauscht werden muss und war dieser Teppich fünf Jahre alt, bekommt der Vermieter in der Regel nur 50 % des Neuwertes ersetzt. Er muss sich also den Abzug Neu für Alt gegenrechnen lassen.

Häufig steht noch die Abrechnung der Betriebskosten des Auszugsjahres aus. Waren in den zurückliegenden Jahren immer Nachzahlungen vom Mieter zu tragen, kann bei der Abrechnung der Kaution ein entsprechender Einbehalt in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlungsbeträge mit in die Kautionsabrechnung eingestellt werden, wenn wegen der übrigen Positionen die Abrechnungsreife eingetreten ist.

Bisweilen ziehen sich die Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter mehr als ein halbes Jahr nach Rückgabe der Mietsache hin. Hier gilt, dass die Schadenersatzforderung des Vermieters der sehr kurzen Verjährung von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache anheimfallen kann. Ist dann keine Kaution vorhanden, mit der aufgerechnet werden kann, geht der Vermieter unter Umständen leer aus.

Auch in der Beratungspraxis 2018 war wieder festzustellen, dass es Hausverwalter gibt, die bei knappen finanziellen Mitteln auf dem Hausgeldkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft sich am Rücklagenkonto der Gemeinschaft bedienen. Das Rücklagenkonto einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient grundsätzlich der Ansparung von finanziellen Mitteln für die Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungseigentums. Die Entnahme beispielsweise für Brennstoffe wie Heizöl ist grundsätzlich nicht zulässig und kann nur durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt werden. Der Hausverwalter ist vielmehr gehalten, in diesen Fällen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen, dass die Eigentümer eine Sonderumlage zahlen, um die notwendigen finanziellen Mittel aufzubringen.

Darüber hinaus ist der Hausverwalter im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten, in seinem Wirtschaftsplan vorausschauend die Hausgelder so anzupassen, dass auch langfristig anstehende Instandhaltungsmaßnahmen finanziell gestemmt werden können.

Auch wenn sich viele Wohnungseigentümer nicht für die Abrechnungen der Hausverwaltung interessieren: Ein Blick in die Abrechnung bringt manchmal zutage, dass manche Hausverwaltungen bei der Abrechnung ihrer Kosten kreativ sind und Stundenabrechnungssätze für Sondereigentümerversammlungen, Aufnahme von Schäden am Gemeinschaftseigentum, Beauftragung von Handwerkern etc. für sich in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich gilt hier, dass Berechnungssätze der Hausverwaltung im Verwaltervertrag festgelegt sein müssen. Anderenfalls kann der Verwalter nichts abrechnen und ist auf das Verwalterentgelt für die jeweilige Wohnung beschränkt. Normale Verwalterpflichten dürfen nach der Rechtsprechung nicht gesondert vergütet werden, wenn sie zum normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, beispielsweise die Schadensfeststellung, die Angebotseinholung, die Auftragserteilung und Rechnungsprüfung, der Zahlungsverkehr, die Buchführung und die Erhebung einer Sonderumlage. Werden Unregelmäßigkeiten festgestellt, muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung Anfechtungsklage beim Amtsgericht erhoben werden. 


Mietnomaden 

Studie belegt: Mietbetrug ist gravierendes Problem. Aussagen über Gesamtzahl der Mietnomadenfälle sind nicht  möglich

Der Mietbetrug ist für betroffene private Vermieter  ein gravierendes Problem. Das ist das zentrale Ergebnis einer heute  vorgestellten Studie der Universität Bielefeld über Schäden, die durch   Mietnomaden verursacht werden. 

Die Analyse lässt jedoch keine Rückschlüsse auf die  Gesamtzahl der Mietnomadenfälle in Deutschland zu, so die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. 

Die Folgerung, Vermieter seien selbst schuld, weil sie vor  Abschluss des Mietvertrages keine Erkundigungen über die Mieter einholten, sei unzulässig. Vermieter, die Informationen eingeholt hatten, seien genauso  häufig Opfer von Mietnomaden geworden wie solche, die es nicht taten.

Die Studie analysierte insgesamt 973 Fragebögen.  Dabei identifizierten die Gutachter selbst nach ihren strengen Maßstäben über  400 Mietbetrugsfälle. 

Die Studie „Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau – Mietausfälle durch sogenannte  "Mietnomaden“ wurde von der Forschungsstelle für Immobilienrecht der   Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesbau- sowie des   Bundesjustizministeriums erstellt. Zwei Monate lang hatten betroffene  Vermieter die Gelegenheit, der Universität Bielefeld ihren Fall zu schildern.   Die Forscher wandten sich nicht an systematisch ausgewählte Vermieter,   sondern überließen es dem Zufall, ob betroffene Vermieter beispielsweise aus   Haus & Grund-Mitgliederzeitungen von der Untersuchung erfuhren und sich   zur Mitwirkung entschlossen.